글로벌 상업용 부동산, 다 오르는 장은 끝났다…이제는 선별만이 답이다

자산별로 성적표 갈리는 냉혹한 시장

글로벌 상업용 부동산 시장이 회복 흐름에 들어섰지만,

과거처럼 모든 자산이 함께 오르는 장세는 아니다.

오피스, 물류센터, 리테일, 데이터센터 등 자산 유형별로

수익률 격차가 뚜렷하게 벌어지고 있다.

리츠 시장은 먼저 반등 신호를 보였지만,

일부 지역에서는 부실률이 여전히 상승 중이다.

이는 시장이 완전히 정상화된 것이 아니라

‘차별화 국면’에 진입했음을 의미한다.

이제는 시장 평균 수익을 기대하는 전략으로는 부족하다.

지역 경제의 펀더멘털, 임차 수요의 지속성, 자산의 경쟁력을 종합적으로 따져야 한다.

선별하지 않으면 회복장에서도 수익을 놓칠 수 있다.

 

고금리 시대, 가격보다 현금흐름이 생명

금리가 높은 수준에서 유지되는 환경에서는

자본차익 중심 전략이 통하기 어렵다.

과거 저금리 시절에는 자산 가격 상승에 기대 레버리지를 활용할 수 있었지만,

지금은 이자 부담이 수익을 잠식할 수 있다.

따라서 순영업소득, 즉 NOI의 안정적 증가 여부가 핵심 판단 기준이 된다.

임차인의 신용도, 계약 기간, 공실 위험, 운영 효율성 등

실질적인 현금 창출 능력이 투자 성패를 가른다.

단순히 ‘프라임 입지’라는 이유만으로는 안심할 수 없다.

금리를 견딜 수 있는 수익 구조를 갖춘 자산만이

고금리 시대에도 경쟁력을 유지할 수 있다.

지금은 가격이 아니라 수익력으로 평가받는 시장이다.