북촌·서촌 한옥 대반전 터졌다… 서울시 규제완화에 시장 들썩이는 이유

서울시가 한옥 규제 완화에 나선 배경

서울시가 건축자산 진흥구역 내 한옥에 대해 생태면적률 적용을 제외하기로 하면서 부동산 시장 관심이 집중되고 있다. 생태면적률은 일정 수준 이상의 녹지 공간을 확보하도록 하는 제도인데, 한옥은 구조 특성상 이를 충족하기 쉽지 않아 오랫동안 현실과 동떨어진 규제라는 지적이 이어져 왔다. 결국 서울시는 관련 지침을 개정하며 한옥 특성을 반영한 제도 개선에 나섰다. 업계에서는 이번 조치가 한옥 보존과 개발 사업에 상당한 영향을 줄 수 있다는 반응을 보이고 있다.

그동안 한옥 사업이 어려웠던 진짜 이유

겉으로 보면 단순 규정 같지만 실제 현장에서는 상당한 부담이었다는 이야기가 많았다. 한옥은 전통 기와지붕 구조 특성상 옥상녹화 적용이 쉽지 않고 목재와 회벽 중심 구조 때문에 벽면녹화도 제한적이었다. 결국 생태면적률을 맞추기 위해 설계 변경이 반복되거나 사업성이 떨어지는 사례도 적지 않았다는 것이다. 특히 북촌·서촌 같은 지역은 좁은 대지와 전통 구조 특성이 겹치면서 현실적으로 기준 충족이 쉽지 않았다는 평가가 많았다. 이번 개정으로 현장 불만이 상당 부분 해소될 가능성이 커졌다.

북촌·인사동 개발 기대감 다시 커진다

서울 주요 한옥 지역에서는 벌써부터 분위기 변화가 감지된다는 이야기도 나온다. 북촌과 인사동은 국내 대표 전통문화 지역으로 꼽히지만 규제 부담 때문에 사업 추진이 쉽지 않았던 곳이다. 하지만 이번 개정으로 건폐율 특례와 생태면적률 기준 충돌 문제가 해소되면서 신축과 리모델링 추진 여건이 개선될 전망이다. 특히 전통 한옥을 활용한 고급 숙박시설이나 상업시설 개발에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 기대감이 커지고 있다.

한옥이 다시 투자자산으로 떠오르나

최근 서울에서는 단순 아파트보다 희소성 높은 자산에 대한 관심이 커지고 있다. 그 중심에 한옥이 있다는 분석도 나온다. 특히 외국인 관광객 증가와 전통문화 체험 수요 확대가 맞물리면서 한옥은 단순 주거 공간을 넘어 관광·상업 자산으로 가치가 높아지고 있다. 여기에 서울시 규제 부담까지 일부 완화되면서 향후 한옥 거래시장에도 변화가 생길 수 있다는 전망이 나온다. 일부에서는 북촌과 서촌 핵심 입지 한옥 가격이 다시 주목받을 가능성을 거론하기도 한다.

서울 도심 보존 정책 방향도 달라진다

이번 개정은 서울시가 도시 개발 방향을 어떻게 가져갈지 보여주는 상징적인 사례라는 평가도 있다. 과거처럼 단순 고밀 개발만 추진하는 것이 아니라 역사성과 문화자산 가치까지 함께 고려하겠다는 흐름이 강해지고 있기 때문이다. 실제 서울시는 도시생태 가치와 건축자산 보전의 균형을 강조하고 있다. 업계에서는 앞으로도 한옥이나 역사문화 자산 관련 규제 완화와 지원 정책이 추가로 이어질 가능성이 있다는 전망도 내놓고 있다.